A pandemia do coronavírus levou milhares de pessoas a se
recolherem em todo o mundo todo e criou novos tipos de relacionamentos em todos
os setores da economia. O isolamento já dura mais de 60 dias e o lockdown foi
decretado em alguns Estados. Certamente, quando tudo for superado, um novo
modus operandi terá se instalado na sociedade especialmente nas relações
contratuais.
Incorporadoras, loteadoras e imobiliárias otimizaram suas
ações para venda de imóveis por meio dos contratos eletrônicos. Tudo feito à
distância e instantaneamente. Algumas construtoras, inclusive, ampliaram o
atendimento digital e chegaram a fazer a venda 100% online. Mas é preciso levar
em conta alguns requisitos legais.
A Lei 6.015/73, batizada de “Lei de Registros Públicos
(LRP)”, tem o essencial papel de garantir a segurança das transações imobiliárias
e proteção da propriedade imóvel. A lei foi alterada pela Lei 11.977/2009, que
ficou conhecida como “lei do Minha Casa, Minha Vida”. No artigo 38°, a lei
previu a utilização do documento eletrônico.
Desde então, várias legislações inovaram o regramento para
utilização do arquivo eletrônico. Os recentes Provimentos 94 e 95, editados
pelo Conselho Nacional de Justiça, dispuseram sobre atendimento à distância
pelos registradores e notários durante a época da pandemia. Tornou-se
obrigatório recepcionar documentos digitais e os digitalizados, dentro dos
padrões técnicos dispostos no art. 5º, do Decreto nº 10.278/2020.
Mediante assinatura válida e certificada digitalmente, o
contrato segue para o registro eletrônico na plataforma
www.registrodeimoveis.org.br (por meio de protocolo), acessível em todo o país.
Os custos são similares aos do registro das vias físicas.
O registro eletrônico ainda não foi inteiramente absorvido e
um dos motivos é o alto custo do certificado digital, que em média é de R$
200,00, por ano, para pessoa física. Não à toa, somente oito milhões de
brasileiros têm certificado digital, sendo que 98% são utilizados para entregas
fiscais e os outros 2% para empresas e pessoas físicas em geral, contabilizando
aqui os casos utilizados para assinatura dos contratos eletrônicos.
Mesmo com o alto valor investido para se obter o certificado
eletrônico, no ano de 2019, cerca de 50 mil documentos digitais circularam no
mundo virtual do registro eletrônico, através da plataforma antes referida.
Houve a otimização do trabalho de empresas, órgãos públicos e particulares.
Vale destacar que, caso as partes não tenham o certificado
digital, resta uma alternativa para transformar contrato original (em papel) em
contrato eletrônico, apto ao fólio registral digital, convalidando o
instrumento por meio de um “agente terceiro”. Este poderá ser o Tabelionato de
Notas ou membro integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, nos termos do
parágrafo 2º do artigo 10 da MP 2.200/2001.
Apesar de existirem outras formas de assinaturas digitais
como o reconhecimento facial e a biometria, estas não foram contempladas na
LRP, razão pela qual não são aceitas para o ingresso no registro de imóveis.
A realidade antes da pandemia já não existe mais. Foi
necessário apressar a modernização digital para os departamentos comerciais das
empresas adequarem-se às prerrogativas desse momento singular, e não congelar
suas atividades diárias. O objetivo é tentar sobreviver à crise que assola o
país.
Apesar de a Lei de Registros Públicos ter se rendido à
modernização digital, com previsão legal desde o ano 2011, a utilização dessas
ferramentas só se acentuou neste momento de pandemia, representando um marco
para o ingresso registral à era digital.
A agilidade nos procedimentos em geral e a facilidade de
realizar vendas de imóveis abstendo-se de ficar num plantão de vendas
certamente é o ponto marcante da concepção do formato eletrônico de trabalho.
Isso representa economia de tempo e ao erário. Além disso, há a diminuição do
desgaste psicológico para todos os envolvidos. A tendência é que esse cenário
cresça de forma exponencial nos próximos meses.
Fonte: Estado de S. Paulo