Com o advento da lei 13.097/15, muito fora invocado no
sentido de que o referido diploma legal teria vindo animado pela perspectiva de
facilitação do tráfego jurídico envolvendo a compra e venda de bens imóveis
Fundamentação
De acordo com aquilo que se depreende do disposto na
lei 13.097/15, em especial do seu artigo 54, todos os
negócios jurídicos precedentes envolvendo a constituição, a modificação e a
transferência de direitos reais, praticados em relação a determinado imóvel,
somente serão oponíveis a terceiro, se estiverem devidamente registrados e
averbados à margem da matrícula do respectivo imóvel, no que se incluem (I) o
registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (II) a
averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do
ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; (III) a
averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados,
de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e (IV) a
averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos
resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à
insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da lei 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo
Civil.
O ponto crucial do referido artigo se encontra em seu
parágrafo único ao dispor que não poderão ser opostas situações jurídicas não
constantes da matrícula no Registro de Imóveis, ao terceiro de boa-fé que
receber ou adquirir em garantia, direitos reais sobre imóvel, inclusive quando
se tratar de evicção, com as ressalvas do disposto nos arts. 129 e 130 da
lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de
aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de
imóvel.
Por outro lado, de bom alvitre mencionar o artigo 792
do Código de Processo Civil1, no mesmo sentido do
supramencionado dispositivo legal, cujo qual se encarrega de enumerar as
hipóteses de fraude à execução.
Pois bem, a fraude à execução refere-se ao ato do devedor
insolvente que pretende desfazer-se de seu patrimônio para frustrar a execução
e consequente penhora ou constrição que poderá recair sobre o imóvel ou bem
móvel, não importando se o ato foi simulado ou não, já que a subtração de bens
em detrimento do credor ocorre da mesma maneira.
Para ilustrar bem a temática, colaciona-se o entendimento do
doutrinador Cândido Rangel Dinamarco, quando aponta que "a fraude de
execução consiste na realização de um ato de disposição ou oneração de coisa ou
direito depois de instaurado um processo cujo resultado poderá ser impossível
sem lançar mão desse bem"2
A fraude à execução diferencia-se da fraude contra credores,
posto que a primeira acaba sendo mais grave, uma vez que tem por característica
a violação da própria atividade jurisdicional do Estado, o que, por via de
consequência, torna despiciendo o ajuizamento de ação própria para
desconstituir a fraude, que poderá ser alegada no bojo dos próprios autos da
execução.
A despeito da alienação do imóvel em situação de fraude à
execução não ser anulada, certo de que culminará com a perda da eficácia em
relação ao credor na ação de execução, o que fatalmente poderá gerar
consequências negativas na esfera patrimonial do adquirente do imóvel em
decorrência do pagamento do preço pela sua aquisição.
Importante ainda trazer a súmula 375 do STJ que dispõe o seguinte: "o
reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem
alienado ou da prova da má-fé do terceiro adquirente". Entrementes, analisando
a súmula colacionada, juntamente ao inciso IV do art. 792, não restam dúvidas
de que basta ação em curso contra o devedor que seja capaz de reduzi-lo à
insolvência, para que se configure a fraude à execução.
Não obstante, cumpre trazer a jurisprudência pátria, e
especialmente que, a depender do entendimento adotado pelo Tribunal, o
adquirente poderá vir a suportar prejuízos caso não adote as cautelas
necessárias durante a negociação
APELAÇÃO CIVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. FRAUDE A EXECUÇÃO NÃO RECONHECIDA. LEVANTAMENTO DE PENHORA. IMÓVEL
ADQUIRIDO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. POSSIBILIDADE. SÚMULA 375 DO STJ. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. Ao terceiro cabe se valer de embargos de
terceiro para levar à discussão matéria atinente a penhora de bem, que teria
adquirido, mas que foi penhorado em processo de execução. Havendo prova de que
a compra e venda foi firmada pela parte embargante em data anterior à
constrição efetuada, deve ser reconhecida a boa-fé alegada pela embargante, o
que culmina na procedência do pedido. A venda de imóvel para adquirente de
boa-fé, antes do registro da penhora na matrícula do imóvel não
evidencia fraude à execução, devendo, para a configuração do instituto,
ser provado, satisfatoriamente, o consilium fraudis. No caso dos autos,
restou demonstrado que a aquisição do bem pela embargante ocorreu em data
anterior à penhora, ainda que o registro da constrição tenha sido posterior.
Sentença de procedência dos embargos mantida. Em embargos de terceiro, quem deu
causa à constrição indevida deve arcar com os ônus de sucumbência (Súmula 303
do STJ). Sucumbência recursal reconhecida e honorários fixados em prol do
procurador da parte embargante majorados (art. 85, § 11º do CPC/15). NEGARAM
PROVIMENTO AO APELO.
(TJ-RS - AC: 70082001694 RS, relator: Eduardo João Lima
Costa, data de julgamento: 3/10/19, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação:
8/10/19)
Em outro julgado, encontra-se o afastamento da boa-fé, ante
o entendimento do julgador acerca da ciência do adquirente do bem sobre a
existência de ação em curso contra o vendedor
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - VENDA DE IMÓVEL APÓS
O AJUIZAMENTO DE EXECUÇÃO - INEXISTÊNCIA DE OUTROS BENS CAPAZES DE GARANTIR O
PAGAMENTO DA DÍVIDA - CONHECIMENTO DO TERCEIRO SOBRE A EXISTÊNCIA DE AÇÕES
JUDICIAIS EM DESFAVOR DO EXECUTADO - FATO CONSIGNADO NA ESCRITURA DE COMPRA E
VENDA - BOA-FÉ AFASTADA - FRAUDE À EXECUÇÃO: OCORRÊNCIA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ:
NÃO CONFIGURADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ/PR - 6ª C. Cível - 0000903-48.2019.8.16.0131
- Pato Branco - rel.: desembargador Horácio Ribas Teixeira - J. 10/2/20)
(TJ/PR - APL: 00009034820198160131 PR
0000903-48.2019.8.16.0131 (Acórdão), relator: desembargador Horácio Ribas
Teixeira, data de julgamento: 10/2/20, 6ª Câmara Cível, data de publicação:
14/2/20)
Quanto a ciência acerca da ações judiciais em curso, por
certo que se dará através do levantamento das certidões indispensáveis, tanto
envolvendo o imóvel, quanto a pessoa do seu proprietário, a fim de que seja
evitada qualquer frustração e prejuízos financeiros, no que devem ser incluídas
as certidões de débitos com a União (incluindo Previdência Social), Estado e do
Município (negativa de IPTU do imóvel e negativa de quaisquer outros débitos em
nome do proprietário); a Certidão da Central Nacional de Indisponibilidade de
Bens; a Certidão de processos judiciais da Justiça Estadual Comum; a Certidão
de processos judiciais da Justiça Federal; a Certidão de Execuções Fiscais; a
Certidão de Reclamatórias Trabalhistas; a Certidão Nacional de Débitos
Trabalhistas; a Certidão de ações criminais, e claro, a Matrícula atualizada do
imóvel com certidão negativa de ônus.
Até se poderia questionar, eventualmente, a necessidade de
requerer, inclusive, as certidões da pessoa do proprietário alienante do
imóvel, todavia, quando se está no tráfego jurídico da negociação imobiliária,
o excesso acaba sendo sempre o maior aliado, especialmente do advogado
contratado para a realização do trabalho de assessoria, pois, conforme demonstrado,
não são raras as vezes em que os bens são alienados posteriormente ao
ajuizamento de ações e quando o vendedor já se encontra insolvente, ou seja,
quando os demais bens de seu patrimônio se revelam incapazes de fazer frente ao
adimplemento das dívidas contraídas.
Tecidas as considerações acima, certo que, uma vez
realizadas as diligências mencionadas anteriormente à aquisição do imóvel,
grandes surpresas poderão ser evitadas no decorrer da negociação, ou mesmo,
após a efetivação da compra, visto que a despeito da necessidade de que todos
os atos estejam concentrados na matrícula do imóvel, nos moldes do artigo 54 da
lei 13.097/15, sabe-se que em decorrência lógica do disposto no art. 792, IV do
CPC e da própria morosidade do registro e da averbação dos atos, muitas
situações ignoradas por não terem sido averbadas ou registradas, poderão ser
conhecidas caso sejam realizadas as buscas das certidões visando aferir a
inexistência de ocorrência apta a levar o proprietário à insolvência, afastando
assim prejuízos ao adquirente do imóvel decorrentes da possibilidade de ser
invocado o instituto da fraude à execução.
Por fim, na esteira da súmula 375 do STJ, tem-se que o
entendimento adotado em nosso ordenamento jurídico se apresenta no sentido de
que a boa-fé se presume e a má-fé se comprova, de modo que, uma vez demonstrada
a adoção de todas as cautelas por parte do adquirente do imóvel, improvável se
tornará a comprovação da má-fé capaz de tornar ineficaz a negociação
imobiliária, evitando-se por sua vez, o prejuízo financeiro que dela poderia
decorrer.
Fonte: Migalhas